Comment savoir si un terrain est constructible via le cadastre ?

Article mis à jour 9 septembre 2023

Pour savoir si un terrain est constructible, il faut consulter le PLU et le certificat d’urbanisme. La dernière étape consiste à vérifier le cadastre. Cet article vous explique comment procéder.

Quand serait-il utile de savoir si un terrain est constructible ?

Il s’agit d’une information essentielle lorsque vous souhaitez acheter un terrain pour y construire. Si le terrain n’est pas constructible, il sera plus difficile de le revendre et vous risquez d’avoir des problèmes avec vos voisins si vous commencez à construire sans permis de construire.

Avant de vendre un terrain inutilisé – qu’il provienne d’un héritage familial ou autre – vous devez d’abord vérifier qu’il est constructible. Le dernier cas où vous aurez besoin de cette information est celui où vous êtes propriétaire d’un terrain et où vous souhaitez construire une extension sur une structure existante.

comment savoir si un terrain est constructible : quels sont les documents à consulter ?

Consulter le PLU

Pour consulter le PLU de votre commune, vous pouvez vous rendre à la mairie où vous aurez accès au document papier, ou consulter le site internet de la commune, s’ils proposent une version numérique. Certains sites nationaux, comme Géoportail Urbanisme, mettent également à disposition les PLU des communes françaises sous format numérique.

Le Plan Local d’Urbanisme ou PLU est un document réglementaire qui définit les règles d’urbanisme pour chaque commune. Il indique notamment les zones constructibles, les zones inconstructibles et les zones soumises à certaines prescriptions spécifiques (zones agricoles, zones naturelles protégées, etc.). Le PLU permet donc aux propriétaires fonciers et aux porteurs de projets de connaître les contraintes à respecter pour construire sur un terrain.

Le PLU (Plan local d’urbanisme) est le premier document à consulter pour savoir si un terrain est constructible ou non. Le PLU est un document public élaboré par la commune. Il fixe les règles d’utilisation et d’aménagement des terrains de la commune. Le PLU remplace l’ancien POS (plan d’occupation des sols).

Vous pouvez consulter le PLU à la mairie ou en ligne sur le site Internet de la commune.

Le PLU doit être cohérent avec le SCOT (schéma de cohérence territoriale et de développement) et les plans sectoriels (par exemple, pour l’agriculture ou l’environnement).

Le PLU comporte généralement une carte qui montre les zones constructibles de la commune.

Les zones constructibles sont classées en fonction de leur degré d’urbanisation :

• Zones urbaines : ce sont les zones les plus densément bâties, où la construction est autorisée sans restriction.
• Zones à urbaniser : la construction est autorisée sous certaines conditions, telles qu’une taille minimale de parcelle ou la nécessité d’un permis d’urbanisme.
• Zones destinées à l’habitat collectif : cette désignation est généralement réservée aux logements sociaux.
• Zones d’urbanisation spéciale : il s’agit de zones soumises à des règles d’aménagement spécifiques, telles que la protection de l’environnement ou du patrimoine.
• Zones naturelles et forestières : les constructions sont généralement interdites dans ces zones, à l’exception de certaines maisons de campagne (voir point suivant).

Consulter le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un document administratif qui indique, pour un terrain donné, les règles d’urbanisme applicables et les servitudes d’utilité publique éventuelles. Il existe deux types de certificats :

1. Certificat d’urbanisme d’information : il renseigne sur les dispositions d’urbanisme en vigueur (zonage, emplacements réservés, règles générales), ainsi que sur la situation du terrain au regard des servitudes d’utilité publique et des limitations administratives au droit de propriété (alignement, protection des monuments historiques, etc.). Ce certificat ne garantit cependant pas la constructibilité du terrain.
2. Certificat d’urbanisme opérationnel : il précise, en plus des informations contenues dans le certificat d’urbanisme d’information, si le terrain peut être utilisé pour le projet de construction envisagé (nature et importance). Il engage l’administration à ne pas modifier les règles d’urbanisme applicables pendant un an à compter de sa délivrance.

Vous devez consulter également le certificat d’urbanisme pour savoir si un terrain est constructible.

Le certificat d’urbanisme est un document délivré par la mairie à la demande du propriétaire du terrain. Il indique la classification urbaine du terrain et si la construction est autorisée ou non.

Le certificat est valable deux ans à compter de la date d’émission. Passé ce délai, il doit être renouvelé.

Vous pouvez consulter le certificat d’urbanisme à la mairie ou en ligne sur le site internet de la commune.

Comment obtenir un certificat d’urbanisme ?

Pour obtenir un certificat d’urbanisme, vous devez en faire la demande auprès de la mairie de la commune où se situe le terrain. Cette demande doit être faite soit sur un formulaire Cerfa 13410*04, soit par lettre simple ou recommandée avec accusé de réception. La mairie dispose ensuite d’un mois pour répondre à votre demande de certificat d’urbanisme d’information, et de deux mois pour un certificat opérationnel.

Consulter le cadastre

Le cadastre est une base de données qui recense et identifie l’ensemble des propriétés foncières situées sur le territoire français. Il contient notamment des informations sur la délimitation et la superficie des parcelles, ainsi que sur les bâtiments éventuellement présents. Si le cadastre ne donne pas directement d’information sur la constructibilité d’un terrain, il peut néanmoins être utile pour vérifier que la parcelle concernée n’est pas frappée par une servitude particulière (servitude de passage, de vue, etc.) ou qu’elle se situe bien en zone constructible indiquée par le PLU.

Vous pouvez consulter le cadastre auprès de la mairie de la commune où se situe le terrain, ou en ligne via le site national du cadastre ou Géoportail Urbanisme.

La dernière étape consiste à vérifier le cadastre. En effet, ce document précise les conditions et les restrictions d’utilisation du terrain. Le cadastre est un document public accessible à tous. Pour l’obtenir, il faut se rendre à la mairie de la commune où se trouve le terrain. La démarche est gratuite. Vous pouvez également consulter le cadastre en ligne sur le site de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) de votre commune.

Vérification des réseaux d’eaux et d’assainissement

Enfin, il est important de vérifier que le terrain que vous envisagez d’acheter est relié aux réseaux d’alimentation en eau potable et d’assainissement. En effet, la viabilisation du terrain conditionne sa constructibilité. Pour cela, vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie ou du service des eaux de votre commune.